Este oficial: Presedintele Romaniei, Klaus Iohannis, a trimis vineri, 18 decembrie, spre reexaminare Legea privind ”Darea in plata”. Presedintele este de acord cu principiile acestei legi, dar solicita parlamentarilor sa repare greselile din lege.

Citeste integral motivarea privind cerere de reexaminare asupra Legii privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite formulata de Presedintele Klaus Iohannis

“Legea privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite reglementeaza dreptul debitorului de a stinge integral creanta si accesoriile sale, inclusiv penalitati, izvorand dintr-un contract de credit, prin transmiterea catre creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat in favoarea creditorului.

Principiul darii in plata (datio in solutum) este un principiu economic si juridic care induce partajarea riscurilor, in mod echitabil, intre creditor si debitor. Apreciem ca aplicarea acestui concept in legatura cu institutia creditului ipotecar este binevenita, insa trebuie sa aiba in vedere adaptarea institutiei darii in plata la specificul acestui tip de contract, care este unul pe termen lung, ceea ce ar asigura premisele unor raporturi de creditare bazate pe sustenabilitate in evaluarea valorilor economice. Asadar, darea in plata trebuie legiferata astfel incat sa preintampine sau sa diminueze hazardul moral in relatia dintre creditor si debitor, intr-un context contractual in care comportamentele economice ale acestora sa fie ghidate de principiul responsabilitatii in privinta drepturilor si obligatiilor lor legitime. Pe de alta parte, reglementarea raporturilor contractuale dintre debitorii aflati in imposibilitatea de a-si achita creditele ipotecare pentru achizitionarea de locuinte si creditorii acestora raspunde, totodata, unei problematici care are si profunde conotatii sociale si pentru care solutiile legislative trebuie sa ofere celor aflati intr-o asemenea situatie predictibilitate si securitate juridica. Din aceste perspective, consideram ca actele normative in materie trebuie sa fie clare si lipsite de orice echivoc, doar astfel putand fi realizat scopul avut in vedere de legiuitor.
Or, prin instituirea unor proceduri menite sa deroge de la Codul de procedura civila, prin derogarea cvasi-generala de la Codul civil, prin absenta unor prevederi exprese de corelare cu alte acte normative incidente, precum si prin utilizarea unei terminologii neclare, Legea privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite, in forma transmisa la promulgare, poate genera dificultati in aplicare si o practica judiciara neunitara. Astfel, desi instituie o solutie simpla si aparent tentanta de stingere a obligatiilor asumate prin credite, in realitate o asemenea reglementare ar putea antrena pentru beneficiarii acestei legi probleme atat in valorificarea drepturilor lor legitime, cat si in raporturile lor juridice cu alte persoane.

1. Prin domeniul de aplicare, Legea privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite are in vedere raporturile juridice dintre persoanele fizice si institutiile de credit, institutiile financiare nebancare sau cesionarii creantelor detinute asupra persoanelor fizice. Obiectul de reglementare al legii il constituie dreptul debitorului de a stinge integral creanta si accesoriile sale, izvorand dintr-un contract de credit, prin transmiterea catre creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat in favoarea creditorului. In caz de opozitie a creditorului, legea deschide debitorului posibilitatea la o actiune prin care instanta suplineste consimtamantul creditorului, obligandu-l pe acesta sa devina titularul dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat (art. 1 coroborat cu art. 8).
La art. 2 din lege se prevede faptul ca dispozitiile sale se coroboreaza printre altele, si cu prevederile Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedura civila. In realitate, normele nou instituite nu se coroboreaza, ci deroga de la prevederile Codului de procedura civila referitoare la competenta instantelor de judecata, termenele procedurale, procedura de judecata si cea de solutionare a cailor de atac. Dincolo de confuzia de ordin terminologic (coroborare/derogare), regulile nou introduse pot avea consecinte sub aspectul valorificarii unor drepturi si nu se justifica sub aspectul urgentei.
Astfel, art. 6 din lege prevede ca la data comunicarii notificarii se stinge dreptul creditorului de a se indrepta impotriva codebitorilor si a garantilor personali sau ipotecari. In ceea ce priveste momentul stingerii acestui drept, invederam faptul ca data comunicarii poate fi diferita de data primirii notificarii de catre creditor. Or, pana la momentul primirii notificarii, creditorul nu are cunostinta de decizia debitorului de a transmite dreptul de proprietate. De aceea, consideram ca legea ar fi trebuit sa faca referire la data primirii notificarii si nu la aceea a comunicarii. In plus, avand in vedere ca in situatia admiterii contestatiei creditorului, acesta va putea demara sau relua orice procedura judiciara sau extrajudiciara impotriva debitorilor, cat si impotriva codebitorilor si a garantilor personali sau ipotecari, apreciem ca legea ar fi trebuit sa reglementeze suspendarea dreptului creditorului, iar nu stingerea acestui drept.
De asemenea prin acelasi articol, legea consacra dreptul garantilor de a stinge creanta debitorului principal, independent de consimtamantul acestuia. Consideram ca prin aceasta solutie legislativa pot fi afectate inclusiv drepturile debitorului, intrucat acesta poate pierde toate bunurile ipotecate, chiar si in ipoteza in care isi executa obligatia si isi plateste ratele la timp. In acest context, semnalam si faptul ca legiuitorul nu a avut in vedere consacrarea dreptului debitorului de buna-credinta, parte principala in contractul de credit, de a se opune procedurii demarate de garantul sau.
Art. 7 din lege prevede posibilitatea creditorului de a contesta procedura notificarii in termen de 10 zile de la data comunicarii acesteia. Pentru considerentele anterior expuse, acest termen ar trebui sa curga de la data primirii notificarii, acesta fiind momentul de la care creditorul isi poate exercita dreptul de a contesta. Totodata, alin.(2) al aceluiasi articol din lege prevede solutionarea contestatiei creditorului de catre instanta de judecata intr-un termen de 10 zile, termen ce curge de la inregistrarea cererii, judecata urmand a se face cu citarea partilor. Avand in vedere ca potrivit alin. (4) al art. 7 sunt suspendate procedurile judiciare sau extrajudiciare in curs de solutionare, nu apare ca fiind justificata instituirea unui termen atat de scurt. Pe de alta parte, un termen redus fixat instantei pentru solutionarea contestatiei ar putea sa duca si la disfunctionalitati in activitatea instantelor.
Consecinte in ceea ce priveste functionarea instantelor pot rezulta si din derogarile de la normele de competenta materiala a instantelor prevazute in Codul de procedura civila, prin faptul ca judecatoriile devin competente sa solutioneze contestatiile creditorilor si actiunile debitorilor independent de valoarea creditului si a bunului ipotecat (art. 7 si art. 8 din lege).
Art. 8 alin. (1) din lege prevede ca in situatia in care creditorul refuza preluarea imobilului, debitorul poate cere instantei sa pronunte o hotarare prin care sa se constate stingerea obligatiilor nascute din contractul de credit ipotecar si sa se transmita dreptul de proprietate catre creditor. Intr-un rationament juridic riguros, aceasta norma este de natura a crea confuzie prin faptul ca instanta, investita cu o actiune in constatare, va dispune cu privire la modalitatea prin care se stinge obligatia si se transmite dreptul de proprietate. Or, stingerea obligatiilor debitorului si transmiterea dreptului de proprietate catre creditor sunt specifice actiunii in realizare si nu actiunii in constatare. Aceasta intrucat dreptul de proprietate al creditorului nu este preexistent actiunii debitorului, ci i-a nastere prin hotararea judecatoreasca. Pana la momentul ramanerii definitive a hotararii judecatoresti, creditorul nu are un drept de proprietate asupra imobilului, ci are doar un drept accesoriu, o garantie, respectiv ipoteca. Potrivit art. 35 din Codul de procedura civila, cel care are interes poate sa ceara constatarea existentei sau inexistentei unui drept, cererea neputand fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului. In plus, cerinta interesului asupra careia instanta trebuie sa se aplece in mod deosebit in cadrul actiunilor in constatare este imposibil de verificat sub aspectul legitimitatii dat fiind faptul ca art. 4 din lege, stabilind conditiile in care opereaza darea in plata, nu are in vedere o situatie obiectiva ce ar putea sa justifice interesul debitorului.
Este de subliniat si faptul ca, in urma stingerii creantei ca urmare a darii in plata, prin aceasta procedura creditorul ipotecar diligent, care si-a constituit o garantie, dobandeste o situatie juridica inferioara altor creditori (creditori chirografari), care, desi nu au o garantie, pot urmari bunurile mobile si imobile prezente si viitoare ale debitorilor pana la satisfacerea intregii creante.

2. In ceea ce priveste derogarea de la Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, mentionam faptul ca aceasta nu acopera situatia contractelor de credit incheiate sub imperiul vechiului Cod Civil, cu atat mai mult cu cat potrivit art. 11 din legea trimisa la promulgare aceasta urmeaza a se aplica si contractelor de credit aflate in derulare. In plus, consideram ca lipsa indicarii exprese a articolelor din Codul civil de la care se deroga poate genera dificultati cu privire la aplicabilitatea acelor reguli referitoare la specificul transmiterii dreptului de proprietate si al stingerii obligatiilor, cum ar fi: starea bunului la momentul transmiterii, situatia datoriilor locative si a taxelor catre stat datorate de debitorul proprietar, obligatia de a raspunde pentru viciile lucrului si pentru evictiune, lipsa acordului codebitorului, situatia tertilor interesati etc.
Solutia prevazuta la art. 11 din lege nu se coreleaza nici cu optiunea formulata de legiuitor odata cu adoptarea Legii nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil in ceea ce priveste aplicarea in timp a legii ce guverneaza contractul de credit. Astfel, art.3 din Legea nr. 71/2011 prevede ca: „actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor”, iar art. 102 alin. (1) stipuleaza: „contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.” Din analiza celor doua prevederi se poate observa ca solutia de ultraactivitate a legii vechi, aleasa de legiuitor in anul 2011, pentru facta pendentia si pentru elementele contractului ce au individualitate proprie este fara echivoc. Fara a contesta posibilitatea legiuitorului de a exprima o alta optiune cu privire la aplicarea legii in timp pentru contractele de credit in derulare, consideram ca aceasta solutie trebuie expres inscrisa in continutul legii noi. Pentru a nu genera interpretari diferite in practica, apreciem ca Legea privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite trebuie sa cuprinda prevederi si in acest sens.
Art. 4 din lege stabileste conditiile in care opereaza darea in plata, fara a fi avuta in vedere vreo conditie obiectiva ce ar putea sa justifice situatia debitorului, a carui obligatie a devenit excesiv de oneroasa din cauza unei schimbari exceptionale a imprejurarilor care ar face vadit injusta executarea intocmai a prestatiei caracteristice. Se deroga astfel de la regimul juridic al impreviziunii, reglementat la art. 1271 din Codul Civil, cu consecinte directe asupra securitatii raporturilor juridice. Mentionam ca art. 1271 din Codul civil acopera in prezent ipoteza avuta in vedere de initiator in expunerea de motive, respectiv cresterea costurilor executarii propriei obligatii. In acest caz, instanta de judecata are posibilitatea de a aprecia in concret adaptarea contractului ori incetarea acestuia prin raportare la anumite conditii obiective. Altfel spus, chiar si fara reglementarea trimisa la promulgare, pentru contractele incheiate sub imperiul Codului civil instantele pot revizui contractele, asigurandu-se astfel restabilirea echilibrului contractual. In lipsa unor conditii obiective, darea in plata urmeaza a se aplica oricarei persoane, indiferent de venituri si indiferent daca rambursarea creditului ii creeaza dificultati sau nu, oricarui tip de imobil dobandit prin credit ipotecar, fie ca e vorba de unul cu destinatie de locuinta sau nu si independent de situatia locativa a debitorului, indiferent daca locuieste efectiv in imobilul ipotecat sau nu, fie ca detine sau nu alte solutii locative. Totodata, solutia avuta in vedere de lege pare inechitabila in raport cu situatia in care debitorul ar mai detine si alte bunuri imobile sau chiar mobile de o valoare insemnata.

3. Legea privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite nu se coreleaza cu dispozitiile O.U.G. 60/2009 privind unele masuri in vederea implementarile programului Prima casa. Prin acest program guvernamental se faciliteaza accesul persoanelor fizice la achizitia sau construirea unei locuinte prin contractarea de credite garantate de stat. Potrivit art. 1 alin. (7): „in baza contractului de garantare, asupra imobilelor achizitionate in cadrul Programului se instituie in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, precum si in favoarea finantatorilor, proportional cu procentul de garantare, un drept de ipoteca legala de rangul I pana la finalizarea procedurii de executare silita asupra imobilului care face obiectul garantiei, potrivit legii, cu interdictia de instrainare a locuintei pe o perioada de 5 ani si interdictia de grevare cu sarcini a acesteia pe toata durata garantiei”. Or, prin faptul ca dispozitiile legii trimise la promulgare nu contin referiri la normele programului Prima casa, nu se intelege daca acestea sunt implicit abrogate sau sunt mentinute avand in vedere caracterul lor special.
Legea privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite nu se coreleaza nici cu prevederile Legii nr. 151/2015 privind procedura insolventei persoanelor fizice, care reglementeaza procedura aplicabila debitorului aflat in imposibilitate de a-si achita datoriile si acordul expres al creditorului la darea in plata. In conceptia acestei ultime legi mentionate, liberarea de datorii nu poate fi posibila decat in conditiile stabilirii starii de insolventa a persoanei fizice. Insa, prin legea transmisa la promulgare, debitorul care nu mai doreste sa isi execute obligatiile contractuale este incurajat sa recurga la darea in plata, stergerea de datorie neavand efecte similare celor ale Legii nr. 151/2015. Astfel, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 151/2004 prevede ca in cazul in care prin planul de rambursare se stabileste ca imobilul locuinta a familiei urmeaza sa fie valorificat pentru acoperirea pasivului, debitorul va putea ramane in imobil pana la valorificare, dar nu mai mult de 6 luni de la data prevazuta in plan pentru valorificare, daca nu se convine un termen mai favorabil prin plan, iar daca modalitatea de valorificare este darea in plata, care opereaza inaintea expirarii termenului de 6 luni de la data prevazuta in plan pentru valorificare, debitorul va putea ramane in imobil pana la implinirea acestui termen, cu achitarea unei chirii in cuantumul stabilit de comisia de insolventa. In plus, art. 59 din Legea nr. 151/2015 reglementeaza darea in plata speciala, posibila in cazul in care, desi au fost efectuate toate demersurile prevazute de lege, lichidatorul procedurii nu a reusit sa valorifice un bun urmaribil in termenul prevazut de lege.

4. Legea privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite nu respecta cerintele de tehnica legislativa prevazute de Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnica legislativa pentru elaborarea actelor normative.
Sub aspectul cerintei legale de respectare a unitatii terminologice, subliniem faptul ca legiuitorul opereaza cu expresii diferite, folosind la art. 1 expresia contract de credit, iar la art. 5 notiunea de contract de credit ipotecar. Normele sunt neclare intrucat exista mai multe categorii de credite cu garantii ipotecare, printre care amintim creditul ipotecar pentru care s-a constituit ipoteca pe imobilul cumparat, creditul pentru investitii imobiliare ce se obtine pentru constructia de imobile, caz in care nu se poate institui ipoteca pe bunul ce se va construi, dar se instituie pe alte bunuri imobile, credite de consum, descoperiri de cont care sunt acoperite cu garantii imobiliare.
De asemenea, legea transmisa la promulgare nu respecta nici cerintele tehnic-legislative privind mentiunile referitoare la transpunerea actelor europene. Astfel, in expunerea de motive a legii se precizeaza ca aceasta transpune si Directiva 2014/17/UE a Parlamentului European si a Consiliului din 4 februarie 2014 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile rezidentiale si de modificare a Directivelor 2008/48/CE si 2013/36/UE si a Regulamentului (UE) nr. 1093/2010. Insa art. 45 din Legea nr. 24/2000 prevede ca in situatia actelor normative care transpun direct norme europene in dreptul intern, dupa partea dispozitiva a acestora se face o mentiune care sa cuprinda elementele de identificare a actului transpus, precum si gradul de transpunere a acestuia (total sau partial). Din analiza textului legii transmise la promulgare, am constat lipsa unei asemenea mentiuni, ceea ce poate conduce la doua interpretari. Astfel, fie legiuitorul nu a realizat, nici macar partial, o transpunere a directivei, caz in care consultarea Bancii Centrale Europene era obligatorie in conformitate cu art. 127 alin. (4) si art. 282 alin. (5) din Tratatul privind Functionarea Uniunii Europene coroborat cu Decizia nr. 98/415/CE. Subliniem ca in aceasta situatie subzista obligatia statului roman de transpunere a directivei europene mentionate pana la data de 21 martie 2016. Daca insa o asemenea transpunere s-a realizat, in acord cu dispozitiile art. 148 din Constitutie, cu cele ale articolului 4 para. 3 din Tratatul Uniunii Europene, care instituie principiul cooperarii loiale, si avand in vedere prevederile Legii nr. 24/2000, era obligatorie precizarea de catre legiuitor a gradului de transpunere (totala sau partiala).

In aceeasi idee, a necesitatii respectarii normelor de tehnica legislativa si avand in vedere consecintele aplicarii legii semnalam ca, cel putin in cadrul reexaminarii, se impune consultarea Consiliului Superior al Magistraturii, precum si a Guvernului in vederea formularii de catre acesta a unui punct de vedere in privinta implicatiilor economice si bugetare ale legii.

Fata de argumentele expuse mai sus si avand in vedere competenta legislativa exclusiva a Parlamentului, va solicitam reexaminarea Legii privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite” se arata in comunicatul presedintiei Romaniei.

Publicatia online www.bankingnews.ro este cea mai completa sursa de informatii financiar-bancare, fiind structurata pe doua componente distincte, ambele avand acelasi rol: informarea exacta a publicului larg cu privire la produsele si serviciile financiar-bancare disponibile pe piata romaneasca de profil.

Leave a Reply

  • (not be published)